De Franse vastgoedmarkt doorkruist een unieke fase. Na drie jaar van dalingen zijn de transacties in de bestaande woningmarkt in 2025 hersteld, terwijl de nieuwbouw verder daalt. Deze divergentie hertekent de aankoop-, investerings- en zelfs verkoopstrategieën voor de komende jaren.
Bestaande en nieuwe woningen: twee markten die niet meer hetzelfde verhaal vertellen
Het spreken over de “vastgoedmarkt” als een homogeen geheel komt niet meer overeen met de realiteit van 2026. Het segment van de bestaande woningen heeft een zekere dynamiek teruggevonden, aangedreven door prijzen die zijn aangepast en door kredietvoorwaarden die geleidelijk zijn gestabiliseerd.
De nieuwbouw daarentegen blijft in diepe moeilijkheden. De vergunningen voor collectieve woningen nemen af, en de nieuwbouw wordt tegengehouden door structurele beperkingen, niet alleen door de kosten van krediet. De nul netto-verkaveling (ZAN), lokale weerstand tegen verdichting en de stijgende bouwkosten vormen een muur die moeilijk te doorbreken is voor ontwikkelaars.
Het nauwlettend volgen van de vastgoedwereld met Trend Immo stelt je in staat deze verschillen tussen segmenten te begrijpen, die direct de relevantie van een aankoop- of investeringsproject beïnvloeden.
Dit verschil tussen bestaande en nieuwe woningen heeft een directe impact op de prijzen. In de bestaande markt wordt onderhandelen weer mogelijk in veel middelgrote steden. In de nieuwbouw blijven de prijzen hoog ondanks de daling van de volumes, omdat ontwikkelaars hun productiekosten doorberekenen.
Verhuurinvesteringen in nieuwbouw: een veranderend kopersprofiel
In het tweede kwartaal van 2026, volgens de Federatie van vastgoedontwikkelaars, zijn de verkopen aan investeerders gestegen terwijl de toegang tot eigendom afnam. Deze verschuiving verdient aandacht.
Huishoudens die kopen om te wonen, trekken zich terug vanwege nog steeds hoge prijzen en minder gunstige leennormen dan voor 2022. Aan de andere kant profiteren investeerders, vaak al eigenaren, van huurinkomsten die in bepaalde drukke gebieden stabiel blijven.
Deze dynamiek roept een fundamentele vraag op: wordt nieuwbouw een product dat gereserveerd is voor investeerders? De beschikbare gegevens stellen ons niet in staat om een duurzame trend te concluderen, maar het signaal is duidelijk in de laatste kwartalen.
Wat dit betekent voor een aankoopproject
Een eerste koper die zich richt op nieuwbouw staat voor een andere concurrentie dan enkele jaren geleden. De projecten die worden ontwikkeld, richten zich meer op investeerders, met kleinere oppervlakten en locaties die gericht zijn op huurwinst in plaats van op gezinscomfort.
Degenen die op zoek zijn naar een hoofdverblijf hebben soms baat bij het kiezen voor bestaande woningen met renovaties, waar de onderhandelingsmarges en subsidies voor energieverbetering het verschil in thermische prestaties kunnen compenseren.
Woonlasten in Frankrijk: een stijging die druk uitoefent op de keuzes
Het rapport van de woningrekening 2025, gepubliceerd door het SDES in september 2026, onthult dat de woonlasten blijven stijgen terwijl de vastgoedinvesteringen afnemen. De Fransen geven meer uit aan huisvesting, maar bouwen minder.
Deze situatie creëert een schaarste-effect:
- De huren stijgen in gebieden waar het aanbod van nieuwe woningen opdroogt, wat de druk op huurders verhoogt
- Eigenaren-occupanten zien hun lasten stijgen (energie, mede-eigendom, normering), wat het waargenomen voordeel van eigendom vermindert
- Lokale overheden, beperkt door de ZAN, hebben moeite om nieuwe bouwpercelen te openen, wat de schaarste aan grond voedt
Voor een koper of investeerder betekent deze dynamiek dat de keuze van de locatie nog bepalender wordt dan voorheen. Een woning in een gemeente waar de bouw is geblokkeerd, zal zijn waarde beter beschermd zien, maar zal ook duurder zijn bij aankoop.
Regelgeving en ZAN: de spelregels die de lokale markt hertekenen
De nul netto-verkaveling is niet alleen een administratief acroniem. Het verandert concreet de kaart van de gebieden waar gebouwd kan worden, en bijgevolg de waardering van bestaande eigendommen.
In plattelands- en randgemeenten blokkeren lokale weerstanden tegen verdichting veel projecten. De gekozen vertegenwoordigers aarzelen om collectieve gebouwen toe te staan in woonwijken, wat mechanisch het nieuwe aanbod beperkt.
Gevolgen voor huidige eigenaren
Een huis in een gemeente die verdichting weigert, kan paradoxaal genoeg in waarde stijgen, aangezien het lokale aanbod stilvalt. De ervaringen op de grond verschillen hierover: sommige lokale markten zien de prijzen stagneren ondanks de schaarste, omdat de vraag verschuift naar gemeenten die beter bereikbaar zijn met het openbaar vervoer.
Voor een investeerder is het analyseren van het lokale bestemmingsplan (PLU) van een doelgemeente voor elke aankoop een stap die net zo belangrijk is als het bestuderen van het huurrendement. Een restrictief PLU kan op termijn een meerwaarde betekenen, maar ook een risico van leegstand als de gemeente in aantrekkelijkheid verliest.
Vrijstaande woningen: een segment dat weerstaat ondanks de context
Terwijl de nieuwbouw van collectieve woningen sterk daalt, tonen vrijstaande woningen een relatieve weerstand. Dit segment profiteert van een structurele vraag, aangewakkerd door gezinnen die op zoek zijn naar ruimte, en van een bouwmodel dat minder afhankelijk is van grote grondprojecten.
Deze weerstand betekent niet dat alles goed gaat. De bouwkosten blijven hoog, en de wachttijden voor vergunningen zijn in sommige regio’s langer geworden. Aan de andere kant blijft de vrijstaande woning het meest gewilde type eigendom voor huishoudens die willen kopen, wat de prijzen ondersteunt in gebieden waar de grond toegankelijk blijft.
- De bouwpercelen worden schaarser door de effecten van de ZAN, wat de grondprijzen in de randgemeenten opdrijft
- De bouwers passen hun assortiment aan met compactere oppervlakten om het totale budget te beheersen
- De renovatie van oude huizen wint aan terrein als alternatief voor nieuwbouw
De Franse vastgoedmarkt van 2026 kan niet worden samengevat in één enkele trend. De bestaande woningen komen weer tot leven terwijl de nieuwbouw verder wegzakt, investeerders vervangen geleidelijk de kopers in nieuwe projecten, en de regelgeving hertekent de geografie van de bouw. Elk aankoop- of investeringsproject vereist nu een lokale lezing, gemeente per gemeente, van de relatie tussen aanbod, vraag en bestemmingsregels.
