O mercado imobiliário francês atravessa uma fase singular. Após três anos de queda, as transações no mercado de imóveis antigos retomaram em 2025, enquanto o mercado de imóveis novos continua sua queda. Essa divergência redesenha as estratégias de compra, investimento e até mesmo de venda para os próximos anos.
Antigo e novo: dois mercados que não contam mais a mesma história
Falar do “mercado imobiliário” como um bloco homogêneo não corresponde mais à realidade de 2026. O segmento de imóveis antigos recuperou um certo dinamismo, impulsionado por preços que se ajustaram e por condições de crédito que se estabilizaram gradualmente.
O novo, por outro lado, continua em profunda dificuldade. As autorizações para habitações coletivas estão em queda, e a construção nova é freada por restrições estruturais, não apenas pelo custo do crédito. O zero artificialização líquida (ZAN), as resistências locais à densificação e o aumento dos custos de construção formam um muro difícil de transpor para os desenvolvedores.
Acompanhar de perto o universo imobiliário com a Trend Immo permite entender essas disparidades entre os segmentos, que condicionam diretamente a relevância de um projeto de compra ou investimento.
Esse descompasso entre antigo e novo tem uma consequência direta sobre os preços. No mercado de imóveis antigos, a negociação volta a ser possível em muitas cidades médias. No mercado de imóveis novos, os preços permanecem altos, apesar da queda nos volumes, pois os desenvolvedores repassam seus custos adicionais de produção.
Investimento locativo no novo: um perfil de comprador que muda
No segundo trimestre de 2026, segundo a Federação dos Promotores Imobiliários, as vendas para investidores aumentaram enquanto a aquisição da propriedade diminuía. Essa mudança merece atenção.
As famílias que compram para morar estão recuando diante de preços ainda altos e condições de empréstimo menos favoráveis do que antes de 2022. Por outro lado, os investidores, muitas vezes já proprietários, aproveitam os rendimentos locativos que se mantêm em algumas áreas de alta demanda.
Essa dinâmica levanta uma questão fundamental: o imóvel novo está se tornando um produto reservado para investidores? Os dados disponíveis não permitem concluir sobre uma tendência duradoura, mas o sinal é claro nos últimos trimestres.
O que isso implica para um projeto de compra
Um comprador de primeira viagem que busca um imóvel novo enfrenta uma concorrência diferente da de alguns anos atrás. Os programas que estão sendo lançados visam mais os investidores, com áreas reduzidas e localizações voltadas para a rentabilidade locativa em vez do conforto familiar.
Aqueles que buscam uma residência principal às vezes têm interesse em se voltar para o mercado antigo com reformas, onde as margens de negociação e as ajudas à renovação energética podem compensar a diferença de desempenho térmico.
Despesas com habitação na França: um aumento que pesa nas decisões
O relatório do conta da habitação 2025, publicado pelo SDES em setembro de 2026, revela que as despesas com habitação continuam a aumentar enquanto o investimento imobiliário diminui. Os franceses gastam mais para se alojar, mas constroem menos.
Essa situação cria um efeito tesoura:
- Os aluguéis aumentam nas áreas onde a oferta de imóveis novos se esgota, aumentando a pressão sobre os locatários
- Os proprietários ocupantes veem suas despesas aumentarem (energia, condomínio, adequação às normas), o que reduz a vantagem percebida da propriedade
- As coletividades locais, pressionadas pelo ZAN, têm dificuldade em abrir novos terrenos construíveis, alimentando a escassez de terrenos
Para um comprador ou investidor, essa mecânica significa que a escolha da localização se torna ainda mais determinante do que antes. Um imóvel situado em um município onde a construção está bloqueada verá seu valor melhor protegido, mas também será mais caro na compra.
Regulamentação e ZAN: as regras do jogo que redesenham o mercado local
O zero artificialização líquida não é apenas um acrônimo administrativo. Ele modifica concretamente o mapa das áreas onde é possível construir e, consequentemente, a valorização dos bens existentes.
Nas comunidades rurais e periurbanas, as resistências locais à densificação bloqueiam muitos projetos. Os eleitos hesitam em autorizar edifícios coletivos em áreas residenciais, o que limita mecanicamente a nova oferta.
Consequências para os proprietários atuais
Um chalé situado em um município que recusa a densificação pode, paradoxalmente, valorizar, uma vez que a oferta local se estagna. Os retornos de campo divergem sobre esse ponto: alguns mercados locais veem os preços estagnarem, apesar da escassez, porque a demanda se desloca para municípios melhor servidos por transportes.
Para um investidor, analisar o plano local de urbanismo (PLU) de um município alvo antes de qualquer compra torna-se uma etapa tão importante quanto o estudo do rendimento locativo. Um PLU restritivo pode significar uma valorização a longo prazo, mas também um risco de vacância locativa se o município perder atratividade.
Casas individuais: um segmento que resiste apesar do contexto
Enquanto o mercado de habitação coletiva nova recua fortemente, as casas individuais mostram uma resistência relativa. Esse segmento se beneficia de uma demanda estrutural, alimentada por famílias que buscam espaço, e de um modelo de construção menos dependente de grandes programas fundiários.
Essa resistência não significa que tudo está bem. Os custos de construção permanecem altos, e os prazos para obtenção de licenças se alongaram em algumas regiões. Por outro lado, a casa individual continua sendo o tipo de imóvel mais procurado pelas famílias que estão adquirindo, o que sustenta os preços nas áreas onde o terreno ainda é acessível.
- Os terrenos construíveis estão se tornando escassos devido ao ZAN, o que eleva os preços do terreno nas áreas periurbanas
- Os construtores adaptam suas ofertas com áreas mais compactas para conter o orçamento total
- A renovação de casas antigas ganha espaço como alternativa à construção nova
O mercado imobiliário francês de 2026 não se resume a uma única tendência. O antigo recupera força enquanto o novo afunda, os investidores substituem gradualmente os compradores nos programas novos, e as restrições regulamentares redesenham a geografia da construção. Cada projeto de compra ou investimento exige agora uma leitura local, município por município, da relação entre oferta, demanda e regras de urbanismo.
