Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine besondere Phase. Nach drei Jahren des Rückgangs haben die Transaktionen im Altbau im Jahr 2025 wieder zugenommen, während der Neubau weiterhin fällt. Diese Divergenz verändert die Kauf-, Investitions- und sogar Verkaufsstrategien für die kommenden Jahre.
Alt und neu: zwei Märkte, die nicht mehr die gleiche Geschichte erzählen
Von einem “Immobilienmarkt” als homogenem Block zu sprechen, entspricht nicht mehr der Realität von 2026. Der Altbau hat eine gewisse Dynamik zurückgewonnen, unterstützt durch angepasste Preise und allmählich stabilisierte Kreditbedingungen.
Der Neubau hingegen bleibt stark in Schwierigkeiten. Die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser gehen zurück, und der Neubau wird durch strukturelle Einschränkungen gebremst, nicht nur durch die Kreditkosten. Der Null künstliche Versiegelung (ZAN), lokale Widerstände gegen die Verdichtung und steigende Baukosten bilden eine schwer zu überwindende Hürde für die Entwickler.
Die enge Verfolgung von der Immobilienwelt mit Trend Immo ermöglicht es, diese Unterschiede zwischen den Segmenten zu erkennen, die direkt die Relevanz eines Kauf- oder Investitionsprojekts beeinflussen.
Diese Diskrepanz zwischen Alt und Neu hat direkte Auswirkungen auf die Preise. Im Altbau wird die Verhandlung in vielen Mittelstädten wieder möglich. Im Neubau bleiben die Preise trotz sinkender Volumina hoch, da die Entwickler ihre Produktionskosten weitergeben.
Vermietungsinvestitionen im Neubau: ein sich änderndes Käuferprofil
Im zweiten Quartal 2026, laut dem Verband der Immobilienentwickler, haben die Verkäufe an Investoren zugenommen, während der Eigentumserwerb zurückgeht. Diese Wende verdient Aufmerksamkeit.
Haushalte, die zum Wohnen kaufen, ziehen sich aufgrund der weiterhin hohen Preise und weniger günstiger Kreditbedingungen als vor 2022 zurück. Im Gegensatz dazu profitieren Investoren, oft bereits Eigentümer, von stabilen Mietrenditen in bestimmten angespannten Gebieten.
Diese Dynamik wirft eine grundlegende Frage auf: Wird der Neubau zu einem Produkt, das nur für Investoren reserviert ist? Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über einen nachhaltigen Trend, aber das Signal ist in den letzten Quartalen klar.
Was das für ein Kaufprojekt bedeutet
Ein Erstkäufer, der auf Neubau abzielt, sieht sich einer anderen Konkurrenz gegenüber als noch vor einigen Jahren. Die Projekte, die realisiert werden, richten sich stärker an Investoren, mit reduzierten Flächen und Standorten, die auf Mietrendite statt auf familiären Komfort ausgerichtet sind.
Diejenigen, die eine Hauptwohnung suchen, haben manchmal ein Interesse daran, sich dem Altbau mit Renovierungsbedarf zuzuwenden, wo die Verhandlungsspielräume und die Förderungen für energetische Sanierungen den thermischen Leistungsunterschied ausgleichen können.
Wohnungskosten in Frankreich: ein Anstieg, der die Entscheidungen belastet
Der Bericht über die Wohnkosten 2025, veröffentlicht vom SDES im September 2026, zeigt, dass die Wohnkosten weiterhin steigen, während die Immobilieninvestitionen zurückgehen. Die Franzosen geben mehr für Wohnraum aus, bauen aber weniger.
Diese Situation schafft einen Klingen-Effekt:
- Die Mieten steigen in den Gebieten, in denen das Angebot an neuen Wohnungen versiegt, was den Druck auf die Mieter erhöht
- Eigentümer sehen sich steigenden Kosten gegenüber (Energie, Eigentümergemeinschaft, Normen), was den wahrgenommenen Vorteil des Eigentums verringert
- Die Kommunen, die durch den ZAN eingeschränkt sind, haben Schwierigkeiten, neue Bauflächen zu erschließen, was die Grundstücksrarität verstärkt
Für einen Käufer oder Investor bedeutet diese Mechanik, dass die Wahl des Standorts noch entscheidender wird als zuvor. Eine Immobilie in einer Gemeinde, in der der Bau blockiert ist, wird ihren Wert besser schützen, wird aber auch teurer im Kauf sein.
Regulierung und ZAN: die Spielregeln, die den lokalen Markt neu gestalten
Der Null künstliche Versiegelung ist nicht nur ein administratives Kürzel. Er verändert konkret die Karte der Zonen, in denen gebaut werden kann, und damit die Bewertung bestehender Immobilien.
In ländlichen und peri-urbanen Gemeinden blockieren lokale Widerstände gegen die Verdichtung viele Projekte. Die gewählten Vertreter zögern, Mehrfamilienhäuser in Einfamilienhausgebieten zu genehmigen, was das neue Angebot mechanisch einschränkt.
Folgen für die aktuellen Eigentümer
Ein Einfamilienhaus in einer Gemeinde, die die Verdichtung ablehnt, kann paradoxerweise an Wert gewinnen, da das lokale Angebot stagnieren kann. Die Rückmeldungen vor Ort variieren in diesem Punkt: Einige lokale Märkte sehen die Preise stagnieren, trotz der Knappheit, weil die Nachfrage sich in besser angebundene Gemeinden verlagert.
Für einen Investor wird es zunehmend wichtig, den lokalen Bebauungsplan (PLU) einer Zielgemeinde vor jedem Kauf zu analysieren. Ein restriktiver PLU kann eine Wertsteigerung auf lange Sicht bedeuten, aber auch ein Risiko für Leerstand, wenn die Gemeinde an Attraktivität verliert.
Einzelhäuser: ein Segment, das trotz des Kontexts widersteht
Während der Neubau von Mehrfamilienhäusern stark zurückgeht, zeigen Einzelhäuser eine relative Widerstandsfähigkeit. Dieses Segment profitiert von einer strukturellen Nachfrage, die von Familien, die nach Platz suchen, und von einem Bau-Modell, das weniger von großen Grundstücksprogrammen abhängig ist.
Diese Widerstandsfähigkeit bedeutet jedoch nicht, dass alles gut ist. Die Baukosten bleiben hoch, und die Genehmigungszeiten haben sich in einigen Regionen verlängert. Im Gegensatz dazu bleibt das Einzelhaus die am meisten nachgefragte Immobilienart bei kaufenden Haushalten, was die Preise in den Gebieten unterstützt, in denen das Bauland weiterhin zugänglich ist.
- Die Bauflächen werden durch den ZAN rarer, was die Grundstückspreise in den peri-urbanen Ringen steigen lässt
- Die Bauunternehmer passen ihre Angebote mit kompakteren Flächen an, um das Gesamtbudget zu halten
- Die Renovierung alter Häuser gewinnt als Alternative zum Neubau an Bedeutung
Der französische Immobilienmarkt von 2026 lässt sich nicht auf einen einzigen Trend reduzieren. Der Altbau gewinnt an Farbe, während der Neubau sinkt, Investoren ersetzen schrittweise die Käufer in den Neubauprojekten, und die regulatorischen Einschränkungen verändern die Geografie des Bauens. Jedes Kauf- oder Investitionsprojekt erfordert nun eine lokale Analyse, Gemeinde für Gemeinde, des Verhältnisses zwischen Angebot, Nachfrage und städtebaulichen Regeln.
